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A-PLACE恵比寿東

A-PLACE恵比寿東

地址 Address	東京都渋谷区東3-13-11
用途 Asset type	事務所・駐車場
土地面积 (平方米) Land area (sqm)	1,273.97
建筑面积 (平方米) Building area (sqm)	5,321.23
竣工日期 Year built	1992年1月10日
收购价格 Acquisition price	7,072,000,000
收购日期 Acquisition date	2015年7月29日
鉴定价格(收购时) Appraisal value for acquisition	7,160,000,000
鉴定日期(收购时) Valuation date for acquisition	2015年6月1日
资产权利 Asset ownership	信託受益権
土地权利 Land ownership	所有権
建筑权利 Building ownership	所有権

A-PLACE恵比寿東

会计决算期 Fiscal year

期首/期末 Term of fiscal year
(日数 Operating days)

收入合计
Revenue

租金收入 Rent Revenue

其他收入 Other Revenue

费用合计
Expenense

物业管理费 PM fee & BM fee

管理委托费 OM fee

水电费 Utility

公租公税 Property tax

信托费 Trust bank fee

保险 Insurance

修缮费 Repairment cost

管理组合费 Community fee

租金支出 Rent expense

其它费用 Other expense

纯收入 NOI
(纯收入回报率 NOI Yield)

折旧费 Depreciation

纯利益 Profit or loss
（纯利益回报率 PL Yield）

资本支出 CAPEX

纯现金流 NCF
（纯现金流回报率 NCF Yield）

第 8 期	第 9 期	第 10 期	第 11 期	第 12 期	第 13 期	第 14 期	第 15 期	第 16 期
自2015年6月1日至2015年11月30日 184天	自2015年12月1日至2016年5月31日 181天	自2016年6月1日至2016年11月30日 184天	自2016年12月1日至2017年5月31日 181天	自2017年6月1日至2017年11月30日 184天	自2017年12月1日至2018年5月31日 181天	自2018年6月1日至2018年11月30日 184天	自2018年12月1日至2019年5月31日 30天	自2019年6月1日至2019年11月30日 184天
162,875,200	155,861,870	161,232,700	145,071,560	187,761,200	150,780,930	152,421,000	29,261,000	170,374,000
152,839,000	146,928,000	147,407,000	135,930,000	148,436,000	142,279,000	136,660,000	27,835,000	161,302,000
10,036,200	8,933,870	13,825,700	9,141,560	39,325,200	8,501,930	15,761,000	1,426,000	9,072,000
52,925,500	44,077,900	46,246,000	49,384,000	49,443,400	75,886,500	51,719,500	6,637,000	47,896,000
3,990,650	4,144,420	3,919,080	3,520,370	3,855,300	4,061,010	3,662,570	200,000	1,200,000
10,423,600	10,239,600	11,087,400	10,158,400	10,591,400	10,520,900	10,737,400	0	0
8,095,360	7,808,590	8,887,960	7,285,770	9,099,950	8,288,710	7,805,670	1,426,000	7,135,000
18,554,200	18,603,000	18,570,600	19,926,500	19,892,400	21,219,400	21,185,900	0	0
0	0	0	0	0	0	0	0	0
201,843	189,955	191,237	180,563	183,630	180,929	186,539	118,000	702,000
10,032,900	2,524,830	931,710	2,792,000	4,735,210	28,463,800	5,401,880	0	0
0	0	0	0	0	0	0	4,711,000	32,508,000
0	0	0	0	0	0	0	0	0
1,626,970	567,456	2,658,000	5,520,430	1,085,490	3,151,670	2,739,560	180,000	6,348,000
109,950,000 (3.1%)	111,784,000 (3.2%)	114,986,000 (3.2%)	95,687,500 (2.7%)	138,318,000 (3.9%)	74,894,400 (2.1%)	100,702,000 (2.8%)	22,626,000 (3.9%)	122,479,000 (3.4%)
18,380,100	18,421,900	18,750,700	19,128,100	19,392,200	20,253,700	20,060,800	4,979,000	29,877,000
91,569,500 (2.6%)	93,362,400 (2.7%)	96,235,700 (2.7%)	76,559,400 (2.2%)	118,925,000 (3.3%)	54,640,700 (1.6%)	80,640,800 (2.3%)	17,645,000 (3.0%)	92,601,000 (2.6%)
5,776,450	2,025,060	13,801,800	6,244,000	17,207,500	34,687,200	7,192,120	0	378,000
104,173,550 (2.9%)	109,758,940 (3.1%)	101,184,200 (2.8%)	89,443,500 (2.6%)	121,110,500 (3.4%)	40,207,200 (1.1%)	93,509,880 (2.6%)	22,626,000 (3.9%)	122,101,000 (3.4%)

注释:

1. 纯收入(英文缩写NOI, Net Operating Income)是基金经常使用的一个指标，它主要是用来测量物业本身收益能力的指标，
即：纯收入 = 收入合计 – 支出合计

2. 纯收入回报率(NOI Yield)是用纯收入（年换算值）除以物业的收购价格来计算的投资回报率指标，
即：纯收入回报率 = 纯收入 ÷ 收购价格

3. 纯利益(英文缩写PL, Profit or Loss)是用纯收入减去建筑物的折旧费用来计算，表示会计上的纯利益的指标，
即：纯收益 = 纯收入 – 折旧费

4. 纯收益回报率(PL Yield)是用纯利益（年换算值）除以物业的收购价格来计算的投资回报率指标，
即：纯收益回报率 = 纯利益 ÷ 收购价格

5. 纯现金流(英文缩写NCF, Net Cashflow)是用纯收入减去资本支出来计算，表示纯现金流动的指标，
即：纯现金流 = 纯收入 – 资本支出

6. 纯现金流回报率(NCF Yield)d)是用纯现金流（年换算值）除以物业的收购价格来计算的投资回报率指标，
即：纯现金流回报率 = 纯资金流 ÷ 收购价格

7. 如果物业由单一租户整体租用，公开租金收入将意味着公开出租契约的内容。因此，如果没有获得该租户的同意，租金收入和费用信息将不予公开（收入和费用的数值显示为零）。公开信息仅限于纯收入以下的数据。

会计决算期 Fiscal year

期末
End of fiscal year

出租面积
leased area

可租面积
Rentable area

出租率
Occupancy rate

平均月租金
Average Montyly Rent

第 8 期末	第 9 期末	第 10 期末	第 11 期末	第 12 期末	第 13 期末	第 14 期末	第 15 期末	第 16 期末
2015年11月30日	2016年5月31日	2016年11月30日	2017年5月31日	2017年11月30日	2018年5月31日	2018年11月30日	2019年5月31日	2019年11月30日
4,235.05	3,944.87	4,235.05	4,234.41	3,896.41	4,240.37	4,240.37	4,088.44	4,088.44
4,235.05	4,235.05	4,235.05	4,234.41	4,234.41	4,240.37	4,240.37	4,088.44	4,088.44
100.0%	93.1%	100.0%	100.0%	92.0%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%
@ 5,966 JPY per Sqm (@ 19,722 JPY per Tsubo)	@ 5,830 JPY per Sqm (@ 19,273 JPY per Tsubo)	@ 5,754 JPY per Sqm (@ 19,021 JPY per Tsubo)	@ 5,395 JPY per Sqm (@ 17,833 JPY per Tsubo)	@ 5,795 JPY per Sqm (@ 19,156 JPY per Tsubo)	@ 5,639 JPY per Sqm (@ 18,640 JPY per Tsubo)	@ 5,328 JPY per Sqm (@ 17,612 JPY per Tsubo)	@ 6,903 JPY per Sqm (@ 22,819 JPY per Tsubo)	@ 6,522 JPY per Sqm (@ 21,560 JPY per Tsubo)

注释:

1. 出租率(Occupancy Rate)是指在期末，物业中可以用来出租的空间中，有多少已经签订了出租合同的比例，
即：出租率 = 出租面积 ÷ 可租面积

2. 月平均租金(平米)(Monthly rent per sqm)通过使用决算期中获得的租金收入进行月换算后，除以决算期末的出租面积来计算，
即：月平均租金 = 租金收入 ÷ 运用日数 * 365 ÷ 12 ÷ 期末出租面积

3. 月平均租金(坪)(Monthly rent per sqm) = 月平均租金(平米)(Monthly rent per sqm) ÷ 0.3025

4. 1平方米(sqm, Square Meter) = 0.3025坪(Tsubo)

会计决算期 Fiscal year

期末
End of fiscal year

账面价格
Book value

鉴定价格
Appraisal value

潜在损益 Unrealized gain or loss
(%)

第 8 期末	第 9 期末	第 10 期末	第 11 期末	第 12 期末	第 13 期末	第 14 期末	第 15 期末	第 16 期末
2015年11月30日	2016年5月31日	2016年11月30日	2017年5月31日	2017年11月30日	2018年5月31日	2018年11月30日	2019年5月31日	2019年11月30日
7,236,000,000	7,213,000,000	7,196,000,000	7,173,000,000	7,150,000,000	7,128,000,000	7,112,000,000	7,088,000,000	7,066,000,000
7,350,000,000	7,360,000,000	7,490,000,000	7,650,000,000	7,680,000,000	7,700,000,000	7,700,000,000	7,700,000,000	7,720,000,000
114,000,000 1.6%	147,000,000 2.0%	294,000,000 4.1%	477,000,000 6.6%	530,000,000 7.4%	572,000,000 8.0%	588,000,000 8.3%	612,000,000 8.6%	654,000,000 9.3%

注释:

1. 账面价格(Book value)是指在物业在会计决算期末，会计上的账面价格。

2. 鉴定价格(Appraisal value)是指在会计决算期末，由第三方房地产鉴定公司对物业进行的鉴定价格。

3. 潜在损益(Unrealized gain or loss) = 鉴定价格 – 账面价格

4. 潜在损益率(Unrealized gain or loss ratio) = 潜在损益 ÷ 账面价格

			CNY JPY	21.54
			SGD CNY	5.37
			USD CNY	7.22
			GBP CNY	9.17
			EUR CNY	7.85
			CHF CNY	7.94
			USD JPY	155.65
			EUR JPY	169.19
			GBP JPY	0.00
			CHF JPY	171.18
			SGD JPY	115.65