| REIT是什么?
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| 一种以商用物业（出租产）为投资对象的金融商品
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| REIT（房地产投资信托，Real Estate Investment Trust的英文简写）是一种在证券交易市场（俗称"股市"）上市交易，属于房地产投资信托类的金融商品。
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| REIT作为一种金融商品，其运营模式是，通过在股市募集股权投资家的资金，通过金融机关或通过发行法人债获得融资，并将资金投资办公楼、公寓楼、商业设施等商用房地产项目，并且将获得的租金收入，及在更换资产即卖出资产时获得的利益对股权投资家进行分红。
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| REIT并不是新兴事物，早在1960年就在美国出现，到现在，世界上已经有30-40个国家制定了REIT的相关法律，并在证券交易所开设了REIT交易市场。
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| 由于法律规定由各个国家制定，各国国情，商业习惯和创造REIT市场的着眼点不同，每个国家制定的REIT制度也会有些大同小异。业内人士常把REIT前加该国代码以对不同的REIT市场作为区分。例如，美国REIT被称为"US-REIT",新加坡REIT被称为"S-REIT",而在日本东京证券交易所上市的REIT，被加以日本的"J"被称为"J-REIT"。
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| 一种高分红比率、分红金额安定、适合中长期投资的金融商品
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| 分红比例高
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| REIT有一个重要的特点，即在满足一定分红条件时可以免缴法人税。
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| 这是因为REIT将其所有利益对投资家分红时，只是一个利益导管。如果对REIT征收法人税，而此后又再次对获得分红金收入的投资家征税的话，实际上构成了对同一个利益重复征税。为了避免重复征税，税法中会规定，如果REIT将利益的90%以上对投资家分红，就可以免除法人税。虽然各国的税法不同，但是免征法人税的分红的利益比率条件大同小异，多在90%到95%之间。
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| 这种REIT在税务上享受的优遇，迫使REIT需要将大部分利益分红才能实现免缴法人税，为了节税REIT都会将几乎是全部利益按照法律规定对投资家分红。
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| 因此，和同样在证券交易所上市的其它上市公司相比，REIT的分红金股与票价格比很高。这意味着，花同样价格购买股票的投资家，能够获得更多的分红金。
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| 分红金安定
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| REIT为了保证投资家有稳定的分红金收入，投资对象仅限于商用物业（即有租金回报的项目）。
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| 在大多数国家，REIT不能投资开发型项目。因为开发型的房地产项目在开发期间没有收入，而只有在竣工且出让之后才会有收入，这会影响REIT的分红金稳定进而影响REIT的价格。在投资比较保守的国家，例如日本，JREIT甚至不能投资已经竣工但没有租出的空楼。
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| 另一方面，REIT会分散投资多个商用物业形成REIT的投资物业群。拥有投资物业群目的是分散投资风险，这样，即使当某个单体物业出现租户更替期间的空室时，通过整个群体效益削弱其影响，仍然能够为投资家提供非常安定的分红金。
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| REIT能提供相对安定的分红金，一般来说，养老金基金、社会保险基金、保险公司和地方商业银行等追求中等风险中等回报，嗜好安定分红金的投资家称为投资REIT的主力。
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| 在满足一定条件时，REIT可以通过免除法人税而增加分红金
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| REIT的特征是，在满足一定分红条件时可以免缴法人税。具体的分红条件按照每个国家的税法而大同小异。例如，按照日本的税物和投资信托相关法规，如果JREIT将其利益的90%分红，分红金部分的利益将不需要缴纳法人税。
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| 这种REIT在税务上享受的优遇，使REIT的投资家和普通上市公司的投资家相比，可以获得更多的分红金。
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| 只用少量资金就能通过投资REIT投资房地产
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| 投资家如果计划投资房地产实业，投资将会需要大量资金。
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| 但是如果投资家选择通过投资REIT来投资房地产，可以通过购买REIT的股票，购买投资REIT的ETF等实现房地产投资，这样只需要少量资金就可以投资房地产资产。
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| REIT的分类
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| 按物业用途分类
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| 在房地产市场中，有各种各样的商用物业能够提供稳定的租金收入。
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| 比较传统的商用物业包括住宅、写字楼和商业设施，需要更专业的运营的商用物业有酒店REIT、物流设施、老年公寓等。
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| 如果REIT只对单用途的物业进行投资，被称为"特定型REIT"；如果对两种用途的物业进行投资，就被称为"复合型REIT"；如果对三种以上用途的物业进行投资，就被称为"综合型REIT"。
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| 目前，按投资商用物业的用途，REIT被分为以下几类。
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| 住宅REIT（特化型）
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| 办公楼REIT（特化型）
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| 商业设施REIT（特化型）
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| 酒店REIT（特化型）
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| 物流设施REIT（特化型）
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| 产业设施REIT（特化型）
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| 复合型REIT（投资2种用途的商用物业）
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| 综合型REIT（投资3种以上用途的商用物业）
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| 不同用途的商用物业有着不同的特点，例如以日本为例：
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| 写字楼
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| 写字楼集中于城市，市场规模巨大。
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| 一般来说，写字楼的租户是法人企业。写字楼物业的租金收入容易受到法人企业效益的影响，在经济环境和企业效益恶化时，企业为了减少租金支出，会做出搬迁和要求进行租金减免；而经济环境和企业效益改善的时候，企业则会要求增加面积，并且可以和租户进行增租交涉。
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| 写字楼物业的特点是，租金收入容易受到外部经济环境和租户效益变动而变动，租金水准和楼龄没有太大关系，地段和建筑设备优良的物业将会带来非常安定的租金收入。
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| 住宅
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| 住宅可能是最原始的商用房地产，只要有人生活地方就有需要。
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| 住宅类商用物业的租户以个人为主，租户数量多而且分散，和写字楼、商业设施相比，租金收入受到解约和租户更替出现空室时的影响比较小。
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| 住宅类商用物业的租约多为个人契约，所以租金收入受外部经济环境和企业效益变动的影响小，租金水准也比较稳定，但租金水准会随楼龄增高而降低的倾向明显。
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| 商业设施
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| 商业设施的种类比较多，分布广泛，既有城市中心区的密集型商业设施，也有郊外集中型的商业设施。
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| 郊外集中型商业设施的租户多为单一法人企业，租约也多为长期定期租约，租金水准和租金收入比较安定。
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| 城市中心区的商业设施，租户比较分散，租金与租户销售额连动的租约比较多，所以，在租户的销售额发生变动，或者租户解约更替时，租金收入的变动较大，所以非常容易受到经济环境变动的影响。
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| JREIT的结构
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| JREIT（房地产投资法人）
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| JREIT按照相关法律规定，以被称为"房地产投资法人"的法人形态存在。JREIT可以发行类似股份制法人发行的"股权"的"投资证券"，投资家可以购买这种"投资证券"。REIT通过发行"投资证券"募集的资金和从金融机关调度的融资，对商用物业（出租用房地产）投资后，获得租金收入和出让利益后对投资家进行分红。
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| 投资家大会
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| 和股份制法人的"股东大会"一样，REIT会至少2年召开1次"投资家大会"，在会议中投资家可以表明选任JREIT董事的意见。
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| 董事会
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| JREIT按照相关法律规定，以被称为"房地产投资法人"的法人形态存在。JREIT可以发行类似股份制法人发行的"股权"的"投资证券"，投资家可以购买这种"投资证券"。REIT通过发行"投资证券"募集的资金和从金融机关调度的融资，对商用物业（出租用房地产）投资后，获得租金收入和出让利益后对投资家进行分红。
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| JREIT（房地产投资法人）
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| JREIT设置有和股份制法人类似的"董事会"。
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| 商用物业
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| JREIT选定商用物业作为投资对象后，募集资金调度融资完成投资之后，获得商用物业的租金和出让利益。
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| 资产运用公司
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| 根据日本相关法律，JREIT本身不能对自己的资产进行运用，而必须将资产运用业务将委托给外部具有资质的"资产运用公司"来运营。
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| "资产运用公司"将负责商用物业的选定和调度资金和融资工作，制定包括出租条件在内的资产运用战略，还要制定维修计划和改造计划来提高物业的价值，制定REIT的财务战略等重要业务。
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| 金融机关，债权投资家
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| JREIT从金融机关调度融资，和发行"投资法人债"来调度资金
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| 投资家
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| JREIT将物业运用获得的利益对投资家进行分红。
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| 投资家可以在证券交易所对持有的"投资证券"进行买卖。
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| JREIT的优点
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| 少量资金投资房地产成为可能
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| 一般来说，如果投资房地产实业，所需要的资金量很大。JREIT可以从众多投资家募集资金，所以投资家可以用少量资金就可以投资房地产。
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| 可以对很多房地产进行投资分散
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| JREIT可以募集大量资金，这个普通的房地产投资家很难做到，因此JREIT能投资多个商用物业用于分散投资风险。。
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| 房地产专业人士进行运营
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| 对于已经投资的商用物业，JREIT委托具有国家资质认定的房地产资产运用专家（资产运用公司）来运营，因此，投资家自己并不需要去直接对物业进行物业管理和租户管理。
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| 流动性高
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| 一般，投资房地产实业，会出现在购买不能立即找到满意的物业项目，或者在出让时，不能立刻找到能出满足价格的买主，而迟迟不能进行交易。。
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| JREIT是一种在证券交易所上市的金融商品，和普通上市公司的股票一样，每天都能在证券交易所进行交易。因此，投资家可以很容易掌握交易价格并且在需要的时候立刻进行交易。
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| 利益基本上全部分红
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| JREIT基本上将所有的利益都对投资家进行分红，因此，就像投资普通房地产实业一样，在每个会计决算期后，获得房地产资产收益带来的分红金。
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| REIT的风险
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| 房地产市场的风险
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| 商用房地产的出租市场和买卖市场，会因为融资环境，外部经济环境变动而受到影响。
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| 因上述影响，REIT投资的商用物业，有可能会因为上述这些影响，而发生租金收入减少，资产价值降低，由此带来物业交易价格降低和分红金减少的风险。
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| 利息变动风险
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| JREIT除了从证券交易市场（股票市场）募集资金以外，会从金融机关取得融资，和通过发行投资法人债（相当于一般事业法人的债权）调度资金。
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| 因此，在金融市场变动导致利率变动时，会对JREIT投资物业的价格和租金收入和分红金减少的风险。
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| 地震火灾等自然灾害的风险
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| REIT的投资对象在受到地震等自然灾害，或者火灾等其它不确定的灾害影响时，会对JREIT投资物业的价格和租金收入和分红金减少的风险。
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| 停市的风险
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| REIT在运营中，如果违反证券交易所制定的上市基准时，有可能发生停止交易乃至停市等极其困难的状况产生的风险。
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| 运用风险
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| 和其他一般事业法人一样，REIT也有可能发生破产的风险。在这种风险在交易市场中表现出来的时候，REIT投资的物业价格有可能出现下落的风险。
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| 根据东京证券交易所的规定，JREIT在上市和增资时需公开发行"目论见书"（Offering Circular）,在各个会计决算期，需公开发行"有价证券报告书"，投资家在决定投资JREIT时，可以仔细阅读这些资料中的投资风险相关内容，通过理解JREIT的风险来做出投资判断非常重要。
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