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壺川スクエアビル

壺川スクエアビル
地址
Address		 沖縄県那覇市壺川3-3-5
用途
Asset type		 事務所・店舗
土地面积 (平方米)
Land area (sqm)		 5,294.63
建筑面积 (平方米)
Building area (sqm)		 14,742.80
竣工日期
Year built		 2009年6月1日
收购价格
Acquisition price		 4,150,000,000
收购日期
Acquisition date		 2013年11月1日
鉴定价格(收购时)
Appraisal value for acquisition		 4,410,000,000
鉴定日期(收购时)
Valuation date for acquisition		 2013年4月30日
资产权利
Asset ownership		 信託受益権
土地权利
Land ownership		 所有権
建筑权利
Building ownership		 所有権
壺川スクエアビル
会计决算期 Fiscal year
期首/期末 Term of fiscal year
(日数 Operating days)
收入合计
Revenue
租金收入 Rent Revenue
其他收入 Other Revenue
费用合计
Expenense
物业管理费 PM fee & BM fee
管理委托费 OM fee
水电费 Utility
公租公税 Property tax
信托费 Trust bank fee
保险 Insurance
修缮费 Repairment cost
管理组合费 Community fee
租金支出 Rent expense
其它费用 Other expense
纯收入 NOI
(纯收入回报率 NOI Yield)
折旧费 Depreciation
纯利益 Profit or loss
（纯利益回报率 PL Yield）
资本支出 CAPEX
纯现金流 NCF
（纯现金流回报率 NCF Yield）
第 20 期第 21 期第 22 期第 23 期第 24 期第 25 期第 26 期第 27 期第 28 期第 29 期第 30 期第 31 期第 32 期
自2013年6月1日
至2013年11月30日
182天		自2013年12月1日
至2014年5月31日
184天		自2014年6月1日
至2014年11月30日
181天		自2014年12月1日
至2015年5月31日
184天		自2015年6月1日
至2015年11月30日
181天		自2015年12月1日
至2016年5月31日
184天		自2016年6月1日
至2016年11月30日
181天		自2016年12月1日
至2017年5月31日
184天		自2017年6月1日
至2017年11月30日
182天		自2017年12月1日
至2018年5月31日
184天		自2018年6月1日
至2018年11月30日
181天		自2018年12月1日
至2019年5月31日
184天		自2019年6月1日
至2019年11月30日
181天
27,804,00028,202,00026,566,00027,026,00027,159,00026,389,00026,656,00026,636,00025,028,00027,361,00026,834,00025,496,00026,084,000
27,118,00026,677,00025,295,00025,802,00025,792,00025,400,00025,460,00025,610,00023,720,00026,048,00025,821,00024,332,00024,270,000
686,0001,525,0001,271,0001,224,0001,367,000989,0001,196,0001,026,0001,308,0001,313,0001,013,0001,164,0001,814,000
3,795,0005,559,0006,992,0006,602,0006,332,0007,001,0007,135,0008,573,0008,415,0006,545,0005,791,0006,788,0007,442,000
2,567,0003,319,0003,624,0003,481,0003,354,0003,138,0003,239,0003,208,0002,975,0003,247,0003,223,0003,090,0003,206,000
0000000000000
368,000364,000418,000409,000425,000434,000431,000415,000403,000365,000349,000339,000359,000
372,0001,029,0001,017,0001,012,0001,010,0001,419,0001,418,0001,411,0001,410,0001,404,0001,400,0001,399,0001,396,000
0000000000000
54,00034,00032,00032,00032,00032,00032,00032,00032,00032,00032,00042,00042,000
178,000505,000991,000912,000976,0001,266,000932,0002,783,0002,466,000701,000730,0001,342,0001,595,000
0000000000000
0000000000000
256,000308,000910,000756,000535,000712,0001,083,000724,0001,129,000796,00057,000576,000844,000
24,006,000
(1.2%)		22,639,000
(1.1%)		19,571,000
(1.0%)		20,420,000
(1.0%)		20,825,000
(1.0%)		19,385,000
(0.9%)		19,519,000
(0.9%)		18,059,000
(0.9%)		16,611,000
(0.8%)		20,814,000
(1.0%)		21,042,000
(1.0%)		18,706,000
(0.9%)		18,641,000
(0.9%)
6,005,0006,005,0006,005,0006,005,0006,005,0006,005,0006,006,0006,010,0006,013,0005,803,0005,802,0005,807,0005,808,000
18,004,000
(0.9%)		16,638,000
(0.8%)		13,569,000
(0.7%)		14,419,000
(0.7%)		14,822,000
(0.7%)		13,383,000
(0.6%)		13,515,000
(0.7%)		12,053,000
(0.6%)		10,600,000
(0.5%)		15,013,000
(0.7%)		15,241,000
(0.7%)		12,901,000
(0.6%)		12,834,000
(0.6%)
0000000000000
24,006,000
(1.2%)		22,639,000
(1.1%)		19,571,000
(1.0%)		20,420,000
(1.0%)		20,825,000
(1.0%)		19,385,000
(0.9%)		19,519,000
(0.9%)		18,059,000
(0.9%)		16,611,000
(0.8%)		20,814,000
(1.0%)		21,042,000
(1.0%)		18,706,000
(0.9%)		18,641,000
(0.9%)
注释:
1. 纯收入(英文缩写NOI, Net Operating Income)是基金经常使用的一个指标，它主要是用来测量物业本身收益能力的指标，
    即： 纯收入 = 收入合计 – 支出合计
2. 纯收入回报率(NOI Yield)是用纯收入（年换算值）除以物业的收购价格来计算的投资回报率指标，
    即： 纯收入回报率 = 纯收入 ÷ 收购价格
3. 纯利益(英文缩写PL, Profit or Loss)是用纯收入减去建筑物的折旧费用来计算，表示会计上的纯利益的指标，
    即： 纯收益 = 纯收入 – 折旧费
4. 纯收益回报率(PL Yield)是用纯利益（年换算值）除以物业的收购价格来计算的投资回报率指标，
    即： 纯收益回报率 = 纯利益 ÷ 收购价格
5. 纯现金流(英文缩写NCF, Net Cashflow)是用纯收入减去资本支出来计算，表示纯现金流动的指标，
    即： 纯现金流 = 纯收入 – 资本支出
6. 纯现金流回报率(NCF Yield)d)是用纯现金流（年换算值）除以物业的收购价格来计算的投资回报率指标，
    即： 纯现金流回报率 = 纯资金流 ÷ 收购价格
7. 如果物业由单一租户整体租用，公开租金收入将意味着公开出租契约的内容。因此，如果没有获得该租户的同意，租金收入和费用信息将不予公开（收入和费用的数值显示为零）。公开信息仅限于纯收入以下的数据。
 
会计决算期 Fiscal year
期末
End of fiscal year
出租面积
leased area
可租面积
Rentable area
出租率
Occupancy rate
平均月租金
Average Montyly Rent
第 20 期末第 21 期末第 22 期末第 23 期末第 24 期末第 25 期末第 26 期末第 27 期末第 28 期末第 29 期末第 30 期末第 31 期末第 32 期末
2013年11月30日2014年5月31日2014年11月30日2015年5月31日2015年11月30日2016年5月31日2016年11月30日2017年5月31日2017年11月30日2018年5月31日2018年11月30日2019年5月31日2019年11月30日
1,187.381,188.391,187.381,231.081,231.081,187.381,231.081,162.551,187.381,231.081,188.391,127.291,188.39
1,231.081,231.081,231.081,231.081,231.081,231.081,231.081,231.081,231.081,231.081,231.081,231.081,231.08
96.5%96.5%96.5%100.0%100.0%96.5%100.0%94.4%96.5%100.0%96.5%91.6%96.5%
@ 3,681 JPY per Sqm
(@ 12,170 JPY per Tsubo)		@ 3,582 JPY per Sqm
(@ 11,842 JPY per Tsubo)		@ 3,453 JPY per Sqm
(@ 11,414 JPY per Tsubo)		@ 3,465 JPY per Sqm
(@ 11,453 JPY per Tsubo)		@ 3,521 JPY per Sqm
(@ 11,639 JPY per Tsubo)		@ 3,411 JPY per Sqm
(@ 11,275 JPY per Tsubo)		@ 3,475 JPY per Sqm
(@ 11,489 JPY per Tsubo)		@ 3,439 JPY per Sqm
(@ 11,368 JPY per Tsubo)		@ 3,220 JPY per Sqm
(@ 10,645 JPY per Tsubo)		@ 3,498 JPY per Sqm
(@ 11,563 JPY per Tsubo)		@ 3,525 JPY per Sqm
(@ 11,652 JPY per Tsubo)		@ 3,267 JPY per Sqm
(@ 10,801 JPY per Tsubo)		@ 3,313 JPY per Sqm
(@ 10,952 JPY per Tsubo)
注释:
1. 出租率(Occupancy Rate)是指在期末，物业中可以用来出租的空间中，有多少已经签订了出租合同的比例，
    即： 出租率 = 出租面积 ÷ 可租面积
2. 月平均租金(平米)(Monthly rent per sqm)通过使用决算期中获得的租金收入进行月换算后，除以决算期末的出租面积来计算，
    即： 月平均租金 = 租金收入 ÷ 运用日数 * 365 ÷ 12 ÷ 期末出租面积
3. 月平均租金(坪)(Monthly rent per sqm) = 月平均租金(平米)(Monthly rent per sqm) ÷ 0.3025
4. 1平方米(sqm, Square Meter) = 0.3025坪(Tsubo)
 
会计决算期 Fiscal year
期末
End of fiscal year
账面价格
Book value
鉴定价格
Appraisal value
潜在损益 Unrealized gain or loss
(%)
第 20 期末第 21 期末第 22 期末第 23 期末第 24 期末第 25 期末第 26 期末第 27 期末第 28 期末第 29 期末第 30 期末第 31 期末第 32 期末
2013年11月30日2014年5月31日2014年11月30日2015年5月31日2015年11月30日2016年5月31日2016年11月30日2017年5月31日2017年11月30日2018年5月31日2018年11月30日2019年5月31日2019年11月30日
4,329,000,0004,280,000,0004,236,000,0004,226,000,0004,177,690,0004,129,000,0004,080,000,0004,030,000,0003,979,000,0003,930,000,0003,884,000,0003,859,000,0003,810,000,000
4,460,000,0004,550,000,0004,620,000,0004,870,000,0005,080,000,0005,320,000,0005,600,000,0005,860,000,0005,970,000,0006,070,000,0006,070,000,0006,160,000,0006,200,000,000
131,000,000
3.0%		270,000,000
6.3%		384,000,000
9.1%		644,000,000
15.2%		902,310,000
21.6%		1,191,000,000
28.8%		1,520,000,000
37.3%		1,830,000,000
45.4%		1,991,000,000
50.0%		2,140,000,000
54.5%		2,186,000,000
56.3%		2,301,000,000
59.6%		2,390,000,000
62.7%
注释:
1. 账面价格(Book value)是指在物业在会计决算期末，会计上的账面价格。
2. 鉴定价格(Appraisal value)是指在会计决算期末，由第三方房地产鉴定公司对物业进行的鉴定价格。
3. 潜在损益(Unrealized gain or loss) = 鉴定价格 – 账面价格
4. 潜在损益率(Unrealized gain or loss ratio) = 潜在损益 ÷ 账面价格
 

EUR CNY JPY 21.54
EUR SGD CNY 5.37
EUR USD CNY 7.22
EUR GBP CNY 9.17
EUR EUR CNY 7.85
EUR CHF CNY 7.94
EUR USD JPY 155.65
EUR EUR JPY 169.19
EUR GBP JPY 197.66
EUR CHF JPY 171.18
EUR SGD JPY 115.65

IHR
NMF
MEL
SAI
IRE
MTH
CLR
PIC
MIR
API
ADR
NBF
ILI
UUR
MTR
DRI
SPI
OOR
GLP
ORI
JHR
JEI
ARI
TRI
JRE
MID
INV
JPR
NAF
NPR
FRI
CRR
KDO
IIF
SRI
EJR
MRR
HMI
SHR
DOI
FRC
HRR
KDR
SRE
HRE
JRH
KRR
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TRI
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MHR
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